高翔現在回過頭來想，長陽路138弄355戶居民能全部簽約，即便不算做“奇跡”，也算是“舒了一口氣”。

高翔是虹口區一征所項目經理，年逾50的舊改老法師，基本屬于遇到任何舊改問題都感覺“很正常”的那種。不過，這一次長陽路138弄居民的問題，還是引起了他足夠的重視。

北外灘昆明路以南地塊舊改，因為涉及居民多、房屋類型全，被譽為“最難”。而長陽路138弄，因為當初居民抱團拒絕評估，又成為其中“最難啃的一塊硬骨頭”。

6月28日，昆明路以南地塊以98.8%的簽約率正式生效；7月6日，長陽路138弄居民簽約率達到100%。所有人都知道，長陽路138弄居民的反轉，成為了撬動整個地塊成功征收的關鍵。

關鍵癥結

5月15日至17日，長陽路138弄的弄堂口、舟山居委會、昆明路以南征收基地等地，都聚集了情緒激動的居民。

這三天，原本是房屋評估公司上門評估的日子。然而，評估人員卻被居民堵在弄堂口，無法進場。

癥結在于對于房屋類型的認定。盡管當時關于房屋類型的認定并未出爐，但有居民私下了解到：長陽路138弄房屋類型可能被認定為“兩萬戶”工人新村的房屋性質（建筑面積的換算系數為1.65），而不是他們心中不成套無電梯的新工房（換算系數為1.94）。很多人大失所望，堅持先確定換算系數，再進行房屋評估。

房屋類型之所以被居民們看重，在于它牽涉了居民利益。

按照目前的征收政策，公房的建筑面積=居住面積*換算系數，顯然如果換算系數低的話，公房的建筑面積自然小了，居民得到的補償款也相應減少了。

據了解，長陽路138弄的房子建造于上世紀50年代，當時入住的人多為機關干部。在當時這樣的房屋樣式比較好，居室外有原始設計合用的廚房和衛生間。如今的住戶除了原居民的后代，還有約60%為租客。

居民們列舉了以前物業出具的歷史憑證，說明長陽路138弄房屋的換算系數應為1.94。很多居民更不解的是：“我們當初明明是干部搬進來的，憑什么房屋性質變成了工人新村？”

舟山居民區書記劉敏敏等居委干部做了大量的解釋安撫工作，并告訴居民：“房屋類型是專業權威機構認定的，即便換算系數為1.65，只是表示其建筑類型和‘兩萬戶’工人新村屬于同一個系數，并不代表房屋就是工人新村。”然而，很多居民還是不認賬。

為了避免沖突，北外灘街道果斷決定，對長陽路138弄停止評估一天。

關鍵人物

退休居委干部吳鹿娣和金惠珠，第一次見到北外灘舊改群眾工作組組長徐仁禎對她們發那么大的火。

這一天，徐仁禎提高了聲調，在辦公室對她倆說：“你們自己好好想想吧，連自己家的工作都做不通，還要不要做群眾工作？”

吳鹿娣和金惠珠身份特殊，既是以前的居委干部，又是舊改群眾工作組成員，還是長陽路138弄的居民。這個時候，她們的一舉一動顯然對周邊居民影響很大。

吳鹿娣有些慚愧，她是曾經的舟山居委會主任，也承諾過“要帶頭支持征收”。但沒想到，自己的丈夫也因為“房屋類型”的問題想不通了。吳鹿娣勸他，但自己心里也多少有些“不甘”。

在權威機構出具的房屋類型認定報告最終出來之前，5月16日，北外灘街道組織一批居民代表到昆明路以南舊改基地開會，請虹房集團負責人和16戶居民代表面對面談話、溝通。這位負責人在居民一一表達心聲后，做了統一回答，從專業角度說明當下的行業規范。他用最通俗的語言告訴居民：“房屋類型和人的出生一樣，房屋造好是什么性質就是什么性質，不會因為后期改造而改變。”

5月18日，虹口區征收事務中心又召開了一次居民代表會議，更詳細地介紹了房屋類型認定的標準和鑒定的程序。此后，又多次與居民代表溝通解釋。

這時候，吳鹿娣和金惠珠已漸漸接受了這樣的觀點：“不管怎么說，房屋也老舊了，能輪上舊改總是一件好事。能動比不動好得多！”“萬一真有政策出錯了，后面還是可以更正的。”

她倆在說服了家里人之后，轉而賣力地勸說起居民來。劉敏敏告訴我：“她倆在居民中威信很高，說一句話可以頂上我們說十句。”5月22日下午，長陽路138弄終于艱難地完成了最后一家的評估。

關鍵時刻

5月24日，當上海市房地產科學研究院出具的房屋類型鑒定報告出爐時，絕大多數居民已平靜下來。

其鑒定結論顯示：根據歷史資料及現場勘查，參照《上海市房屋建筑類型分類表》，經綜合分析。長陽路138弄4—6號、9—17號房屋的建筑類型為職工住宅（新工房）3（3），行政確認按相關規定辦理。

根據相關規定，建筑面積的換算系數為1.65。

不過，由于房屋質量相對較高等原因，普遍的房屋評估價格達到甚至超過了居民的預期。有一些居民算了筆賬，如果房屋拿到市場上去賣，可遠遠拿不到這個價格，還是相當劃算的。所以基本都順利簽約了。

7月6日，按照高翔的建議，一位當時反對比較激烈的居民和他的父親來到征收基地辦委托協議。因為房屋的承租人是父親，委托給兒子之后，兒子就可以全權決定房屋是否簽約。

也在這一天，吳鹿娣、金惠珠等群眾工作組的工作人員其實已經悄悄地等候在征收基地。一見到她們，這位居民有些驚訝：“你們怎么都在？”吳鹿娣笑瞇瞇地說：“你父親能辦理委托協議非常好，現在房子的事情你做主了！大家基本都簽約了，獎勵期也快結束了，你怎么想的？”

這位居民沒說話。金惠珠趕忙在一邊說：“我們理解你的心情。但是我們長陽路138弄居民為自己爭取過了，爭取不到也心安了。否則因為這個而不簽約，還住在老舊的房子，太不值得了……”

隨后，大家又一起為他算起了經濟賬。如選擇貨幣補償，這位居民家18.7平方米的面積，可以拿到400多萬元的補償款，還是相當可觀的。

最終，這位居民自己可能也沒想到，當天他就果斷簽約了。至此，長陽路138弄355戶居民100%全部簽約。

7月16日，我隨吳鹿娣來到她的家中。大大小小的打包箱幾乎堆滿了她的屋子。她選擇了貨幣補償，準備在兒子家附近買一套房子，目前過渡期租住的房子已經選好。她告訴我：“鄰居們搬家的速度還真是快，我們這個樓道都搬空了，我明天也要搬了呢。”

作為老居委干部，她牽掛的好幾位90多歲、行動不便的鄰居，都已經在兒女和居委干部的幫助下，順利搬家。

在長陽路138弄，我看到，這里房屋大多3—4層，相比舊里生活條件較好，但仍因為年久失修顯得破敗。一位已坐上搬家汽車準備離開的阿姨看到吳鹿娣，趕忙招手說：“再會啦！”這一刻，她和吳鹿娣臉上的表情很像，是一種帶有不舍的開懷。（作者 周楠）

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