6月以來，牽動人心的上海舊改再推進度。今年部分地塊較過去略有不同，比如靜安芷江西路街道195街坊，僅有居民13戶；徐匯襄陽南路383弄20、28號地塊只有兩戶居民，襄陽南路450弄4、6、7、8號地塊加起來也就13戶居民。

位置“尷尬”，面積小，居民也不多，這些街坊被稱為零星舊改地塊，也是接下來的舊改重點。“在大規模成片舊改收尾之后，上海零星舊區改造會全面提速。”上海市舊改辦負責人表示，今年靜安、徐匯等區部分地塊將探索舊住房成套改造等多種方式。

同時，上海城市建設發展經過30年努力，將迎來歷史性時刻。根據最新公布的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，上海將于今年內完成中心城區成片舊區改造。

提升區域能級改善民生

2019年新一輪舊改啟動以來，征收地塊頻頻出現高征詢同意率。在零星地塊，“100%”更是屢見不鮮，其中就包括靜安芷江西路街道195街坊、徐匯襄陽南路的6幅地塊。

數值大小和居民渴望改善居住條件的迫切性直接掛鉤。“以前大家會一起分析，總覺得動遷輪不到我們。”家住虹口254街坊的一位居民說，他家所在的街坊是典型的零星地塊，11戶人家沿著馬路排列過去，和周邊住宅小區形成鮮明對比。

零星地塊的特征，一度成為征收痛點。在開發主體來看，這些城市空間“邊角料”面積小且分散，沒有太大商業價值，開發積極性低。

資金籌措難、資金平衡難，導致零星地塊成了舊改“老大難”。到今年，中心城區還剩下零星二級舊里以下房屋43萬平方米尚未改造，涉及1.5萬戶居民，集中在黃浦、虹口、楊浦、靜安等區。然而，無論是為了提升中心城區經濟密度和區域能級，還是改善民生福祉，零星地塊在城市發展中的重要性無法被忽視。

為全面提速賦能需要新的“加速器”。市舊改辦表示，零星舊改已經基本明確改造方式，千方百計籌措資金，減輕改造壓力。主要分為三種：有的零星地塊（包括結合成片舊改帶征的地塊）已經啟動，會繼續按原計劃和方式實施征收；有的按照規劃，今后建設公共服務基本配套設施的繼續實施征收改造；其他則探索舊住房成套改造等多渠道、多途徑的改造方式。

時間表也已經明確。“十四五”期間，采用前兩種方式進行征收的地塊要基本完成改造，采用第三種方式實施成套化改造的地塊要全面啟動。在配套的政策供給方面，上海已形成銜接成片舊改政策、加大專項資金投入、優化征收補償機制、加大規劃用地支持、強化歷史風貌保護、夯實資金保障措施、完善司法保障機制、加強其他政策保障等扶持政策。

根據本輪疫情及居民訴求，上海日前正在抓緊制定《關于加快推進我市舊區改造、舊住房成套改造、城中改造的實施意見》，對零星舊改將在更注重歷史文化保護傳承，最大限度保護保留好代表上海城市特色的里弄建筑，在守護歷史底蘊、傳承城市文脈的基礎上，加快改造。

了解需求提升工作精細度

今年3月，虹口202、253和254街坊征收簽約成功。這3個街坊都很狹小，面積加起來才3300平方米，住著92戶人家，所以進行“打包”征收。過程中，每天都能看到征收工作人員登門拜訪住戶，了解大家的具體需求，做好“一戶一冊一方案”。

零星地塊舊改更考驗征收工作精細度。上海征收必須經過兩輪征詢，第一輪要征求居民意見“是否愿意改造”，必須通過90%的居民同意；第二輪要看居民是否接受改造方案，若簽約率超過85%，即為征收生效。

“在零星地塊里，因為住戶不多，每一戶居民的聲量就被放大了。甚至可能有一戶因為我們的工作沒做到位而投了反對票，征收就沒法順利推下去”，一位征收所工作人員告訴記者。靜安區195街坊13戶居民代表13張票，一張票就占到7.7%，只要有兩戶不同意，一輪征詢就難以通過。所以，征收人員在前期就做了大量細致工作，和居民溝通協調。

零星地塊居民碰到的麻煩事一點也不比成片二級以下舊里少。有的居民在老房子里住了很多年，舊改意愿不強。老房里住的大多是老年人，獲取信息的渠道相對閉塞。在襄陽南路383弄20、28號地塊，有些老人對征收補償政策的理解還停留在“數人頭”階段，不理解現行的“數磚頭”。征收工作人員與社區干部了解情況后，在宣講動員階段，特意針對這個備受大家關心的話題進行詳細講解。在第一輪征詢中，兩幅地塊同意率都達到了100%。

碰到更多的難事還是“分蛋糕”：有的人家家庭情況復雜，雖然一大家子擠在一室戶里，居住條件簡陋，甚至沒有獨立廚衛，但因為親人之間沒有談攏補償款的分配方式，遲遲無法推動。住在靜安區共和新路730弄地塊的屈虎成就因為這個問題一籌莫展。最后街道和居委幫忙搭建了溝通平臺，勸說大家先按期簽約保護補償款這塊“大蛋糕”，后續再協調分配，然后動之以情，最終順利達成了分配協議。

借鑒經驗細化政策措施

6月以來，上海零星舊改主戰場中心城區馬不停蹄推動舊改進度。虹口區更是在一天之內為3個舊改項目分別召開3場聽證會。

虹口區舊改指揮部相關負責人表示，在零星地塊方面，尚未啟動的會積極對接主管部門，爭取政策和資金支持，能快則快啟動舊改，盡快改善群眾居住條件；對于已經啟動的地塊，要做深做實做細群眾工作；對于待出讓的地塊，要確保地塊找到“好人家”，建成“好項目”，集聚“好產業”，形成“好功能”，成就“好未來”。

黃浦區零星地塊涉及6000多戶居民，將通過引入更多市場機制，推動零星二級舊里以下舊改，多舉措減輕資金壓力。靜安區今年擬啟動6幅零星舊改，其中4幅地塊已經完成一輪征詢，各項前期手續有序推進中。

記者了解到，上海市住建委、市房管局正在細化完善舊住房成套改造配套政策措施，擬通過幾個項目的試點，把實施辦法相關管理流程、審批環節、行政決定和司法強制等通過實證案例進行驗證，進一步先行先試，總結經驗，完善制度。

此外，零星舊改也將借鑒成片舊改的成功經驗和模式。目前，舊區改造已被列為上海16項民心工程之首。近五年，全市改造中心城區成片二級舊里以下房屋308萬平方米，15.4萬戶居民從中受益。2021年，楊浦區全面完成成片舊改任務，黃浦、虹口、楊浦的征收戶數、舊改地塊規模、居民簽約率等方面都創下了歷史紀錄。

受疫情影響，成片舊改進度有所延后。虹口區力爭在本月底前完成全區成片二級以下舊里改造。作為上海舊改任務最重、壓力最大、難度最高的中心城區，黃浦區將力爭在7月底前完成最后1.1萬戶成片二級舊里以下征收。

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