上海寶山一開發商未按圖紙施工，法院判決后仍未執行

房屋多年滲漏水，修繕卻陷僵局

近日，上海寶山市民張先生聯系解放日報·上觀新聞民聲直通車反映稱，自己居住的小區房屋連續多年滲漏水，對居民的生活造成很大困擾。業主們向法院起訴，要求開發商徹底解決問題，并最終獲得勝訴，可開發商遲遲不執行判決，樓體修繕陷入僵局。

下暴雨漏水嚴重

張先生居住在寶山區羅店鎮撫遠路538弄萬科琥珀臻園小區。記者查詢天眼查發現，小區開發商上海羅聯置業有限公司由上海萬科企業有限公司100%持股。該小區于2011年交付使用，總戶數500余戶。小區共34幢樓棟，均是5層樓，底下兩層是別墅，上面三層是平層，此外還包括地下車庫。

交付以來，多幢樓棟的屋頂、外墻發生過滲水、漏水等問題。對于居民的報修訴求，物業房修并未查明多處滲漏水的根本原因，僅就點位上的表面問題進行修復。

記者走訪獲悉，就在不久前的臺風天，一些住戶尤其是頂層住戶家中發生了滲漏水。記者看他們此前拍攝的視頻資料發現，暴雨天，陽臺、廚房等靠外的區域是漏水重點區域，最嚴重的一家，一平方米的地面上擺放了6個接水的盆。還有些底層的別墅住戶，遭遇了積水從庭院倒灌入戶的問題。

多處未按圖紙施工

記者查閱資料了解到，2020年8月，琥珀臻園小區曾召開業主大會，針對小區公共部位多年來持續的滲漏水問題，業主表決“以訴訟方式追溯房屋質量問題主體責任”。業委會將開發商上海羅聯置業有限公司上訴至寶山區人民法院后，為了查明琥珀臻園小區房屋滲漏水的原因及相關修復方案，法院經雙方同意，委托第三方鑒定機構上海鈞測檢測技術服務有限公司進行了鑒定。

2022年3月30日，該鑒定機構出具上海市寶山區琥珀臻園小區房屋滲漏水檢測鑒定意見書。結論為34幢房屋屋面系統滲水現象主要原因是采光井處頂部的墻體裂縫、采光井底部防水卷材泛水高度不夠、坡屋面存在薄弱環節、坡屋面檐口無泄水管、屋面煙道及通氣管周邊防水卷材泛水高度不夠、卷材搭接不牢固、屋面挑檐未做防水卷材等。

檢測報告分析，34幢房屋外墻系統滲水現象主要原因是屋面檐口排水管均被工業膠體封堵，導致該房屋排水由原設計有組織排水變成無組織排水、五樓電梯廳上部墻體飾面層均出現不同程度的開裂、三樓外露陽臺及一樓電梯廳頂板均未做防水卷材等。也存在房屋外墻雨水排水系統在后期使用中未定期清理疏通，不排除外墻維護不當及落水管接頭膠體自然老化等其他因素。

滲漏水問題如何解決？居民向鑒定機構詢問，若按照琥珀臻園小區施工藍圖進行施工，是否可以修復。對方做出肯定回答。

經審理，2022年6月29日，法院判決被告對小區全部居民樓的屋面漏水進行修復，修復依據為按照上海市寶山區城建檔案館歸檔的原施工藍圖進行施工；被告將全部居民樓排水系統恢復為有組織排水系統。羅聯置業不服判決提起上訴，上海市第二中級人民法院維持原判駁回上訴。

開發商遲遲未執行判決

終審判決后，業主們本以為小區按圖紙恢復防水功能已是板上釘釘，可誰料，直至今日，開發商都未嚴格履行判決的“按原施工藍圖施工”內容，而是在拖延時間的同時，提出了另一種外掛排水的方案。這樣可以大大縮減施工量，節約相當一部分的成本。

記者看到，小區內一些樓棟正在進行施工，主要施工位置為樓頂部和外立面。施工銘牌上，工程名稱一欄僅寫“上海琥珀臻園小區”，工程類別為房屋建筑維修，建設單位為小區開發商羅聯置業。

張先生說，這就是在進行屋頂修繕和安裝外掛排水。如不同意外掛排水的方案，開發商就遲遲不進行修繕；同意外掛排水的話，施工隊很快就能進場。所以“換句話說，這幾棟樓的居民和開發商選擇了庭外和解”。在張先生居住的6號樓，由于接受外掛排水方案的住戶未達到比例，開發商還未進行修繕施工。

對于此間涉及的法律問題，記者咨詢了湖南金州律師事務所高級合伙人、律師邢鑫。他表示，對于已經發生法律效力的民事判決書，開發商應當履行修繕義務。若開發商被列為被執行人后仍拒絕按照原圖紙履行修繕義務，可能構成《中華人民共和國刑法》第三百一十三條規定的拒不執行判決、裁定罪。對于開發商應履行而拒絕履行的行為，業主可以通過一些方式維護合法權益。開發商若拒絕履行判決，業主作為另一方當事人，可以向人民法院申請執行，也可以由審判員移送執行員執行。若開發商執意拒絕履行判決，業主可以申請人民法院委托有關單位或其他人完成修繕工作，費用由開發商承擔。

他建議，業主可向相關管理部門投訴，要求對開發商的違法行為進行調查、處罰，并督促開發商履行判決。必要情況下可向公安機關報案處理。（記者 鄭朕）

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