物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)業(yè)主聘請的“管家”，是居委會、業(yè)委會和物業(yè)單位“三委聯(lián)辦”順暢運作中的重要一角，對小區(qū)治理水平有著至關(guān)重要的作用。

虹口區(qū)涼城新村街道面對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)普遍“小、廉、低”的天然劣勢，在涼六居民區(qū)率先探索黨建引領(lǐng)“三委聯(lián)辦”“聯(lián)合物業(yè)招標(biāo)”的新路徑，打破物業(yè)管理的物理空間，促進小區(qū)物業(yè)服務(wù)步入“居民滿意、品質(zhì)提升、質(zhì)價相符”的良性運轉(zhuǎn)軌道。

涼城新村街道是售后公房占比較高、商品房占比較低的老式居住型社區(qū)，轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)普遍呈現(xiàn)區(qū)域面積小、物業(yè)收費廉、企業(yè)星級低的狀況，共有住宅小區(qū)58個，其中小區(qū)面積低于3萬平方米的就有32個，占到了總量的55%，而3至5萬平方米的小區(qū)有10個，體量小、底子薄決定了單一小區(qū)市場行業(yè)吸引力較弱，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)呈“散”狀態(tài)勢，小區(qū)治理陷入物業(yè)管理成本高、服務(wù)能級低的惡性循環(huán)。

深入調(diào)研，把脈小區(qū)治理癥結(jié)

為從根本上打通小區(qū)治理中的物業(yè)管理瓶頸，補強“三委聯(lián)辦”中的關(guān)鍵弱環(huán)，涼城新村街道黨工委堅持黨建引領(lǐng)，探索破解物業(yè)管理瓶頸的新路徑。以涼六居民區(qū)為例，由三個袖珍小區(qū)組合而成，采取聯(lián)合“團購”的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，這在全市住宅小區(qū)中尚屬首次突破。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，涼六居民區(qū)由三個相對獨立的小小區(qū)組成，三個小小區(qū)情況各有不同，星苑小區(qū)屬售后公房，涼城苑、怡城苑為商品房，分別建造于上世紀九十年代中后期，體量各不相同，最小的僅1萬平方米，最大的也才7萬多平方米，物業(yè)費分別為1.2元、1元、0.8元。這些年小區(qū)的各項設(shè)施大多出現(xiàn)了破損老舊的問題，在物業(yè)費多年不變的情況下，維修難度日漸突出，居民投訴現(xiàn)象也逐步增多，物業(yè)與業(yè)主難以就服務(wù)和價格達成共識，物業(yè)也苦于入不敷出有了撤場意向。

黨建引領(lǐng)，凝聚最大民意共識

面對這樣的難題，街道指導(dǎo)居民區(qū)黨總支，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)的核心作用，在民主協(xié)商過程中想辦法、定方案，有效運用“三會”平臺的議事功能，聯(lián)合組織3個業(yè)委會，以保障居民利益為出發(fā)點，參與物業(yè)競聘決策，召開黨員、居民代表會議，充分聽取黨員群眾的意見建議，逐步形成以區(qū)房管局和街道城建中心為政策支持指導(dǎo)聯(lián)合體，居委會、業(yè)委會商定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準，各業(yè)委會充分討論，最終作出民主決策的“一體二委三結(jié)合”工作機制。

召開業(yè)主大會討論選聘物業(yè)方案

做到全過程人民民主，成立了小區(qū)物業(yè)招標(biāo)工作組，在不同范圍牽頭召開十余次會議，指導(dǎo)三個小區(qū)結(jié)合各自實際，分別擬定小區(qū)服務(wù)標(biāo)準、收費標(biāo)準，依法依規(guī)推進征詢流程，在前期準備、業(yè)主大會、表決開票、企業(yè)入圍、現(xiàn)場宣講等各項環(huán)節(jié)，確保公開、公平、公正，引導(dǎo)民意最大公約數(shù)，最終表決通過了“物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)”。

入圍物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場展示

“物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)”涉及多個小區(qū)業(yè)主的意愿統(tǒng)一、民意表決，一方面要加深廣大業(yè)主對這項創(chuàng)新舉措的認識，理解市場規(guī)律下“物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)”的優(yōu)勢，另一方面招標(biāo)方案要兼顧好多個小區(qū)的不同利益，最大程度增大規(guī)模化效益，降低相互間的不利影響，這些都需要充分發(fā)動居民自治，開展民主協(xié)商落實。

問題導(dǎo)向，創(chuàng)新物業(yè)招標(biāo)模式

面對“先提升服務(wù)還是先提升收費”的兩難困境，街道在物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的市場規(guī)律下另辟蹊徑選擇“物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)”，觀念上主動“破墻”，從物業(yè)招標(biāo)體量上求突破，引入聯(lián)合“團購”物業(yè)模式，做大小區(qū)物業(yè)標(biāo)的“蛋糕”，建立完善的調(diào)價機制，吸引更多品牌企業(yè)參與投標(biāo)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，賦能業(yè)主優(yōu)選物業(yè)企業(yè)，享受更高標(biāo)準小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)到崗

涼六三個小小區(qū)通過市招投標(biāo)平臺，成功引進了全市排名前列的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，幫助小區(qū)有了提升服務(wù)管理品質(zhì)的“底氣”。

物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)不僅清退了廣受居民詬病的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還為街道轄區(qū)原先較為臃腫的物業(yè)服務(wù)企業(yè)總量“瘦身”，通過口碑相傳、民意引導(dǎo)，改善廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認知，不斷在轄區(qū)內(nèi)拓展品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的版圖，持續(xù)壓縮劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)域。

新物業(yè)入駐以來，涼六居民區(qū)的管理得到顯著提升，小區(qū)面貌煥然一新，物業(yè)實行了強化日常巡邏、打造景觀花壇、優(yōu)化停車管理、啟用門禁系統(tǒng)等一系列新舉措，尤其對于小區(qū)居民廣泛關(guān)注的停車問題，重新梳理校對了小區(qū)車輛名單，統(tǒng)一發(fā)放停車證，確保嚴格控制外來車輛入內(nèi)，同時積極參與小區(qū)公益活動，密切了物業(yè)與業(yè)主之間的聯(lián)系。黨建引領(lǐng)下，居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三委”力量發(fā)揮更充分，通過專業(yè)力量的疊加、資源的支撐，小區(qū)物業(yè)管理逐步邁上正軌。（涼城新村街道供圖）

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