租賃合同到期后，退不退押金真的是房東說了算嗎？近日，上海閔行法院審理了一起因房東拒絕退還押金引發的房屋租賃合同糾紛案件。

　　房東擅自開租客房門

　　頻頻帶人來實地看房

　　李某名下一套房屋常年用于出租牟利。一年前，來滬打拼的張某與李某簽訂了一份租期為一年的房屋租賃合同，合同簽訂后，張某依約支付了押金，并足額支付了租金以及水電燃氣費。雙方還約定，房屋及附屬設施若非李某的過失或錯誤使用而導致受損時，李某有修繕的責任并承擔相關的費用。

　　合同臨近到期，張某告知李某將不再續租，于是在剩余近一個月租期內，李某頻頻帶人用其備用鑰匙開門進入房屋實地看房，以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”，減少房屋空置損失，張某不堪其擾，但多次反對未果。

　　租賃期間內，因房屋內空調、熱水器等電器功能失靈，張某、李某為了維修電器均支付過維修費。合同到期退房時，李某前來接收房屋，在查看完房屋及電器后，未提出異議。

　　沒過幾天，李某又反口稱，房屋墻體脫落、家具臟污嚴重、電器均無法運轉，更換、維修都將產生費用，要求張某負擔維修費用、沒收押金，還提出由于張某后期不配合李某帶人進入房屋實地看房，導致其無法與新租客盡早簽約，產生了房屋空置損失，要求張某賠償。張某不同意，遂起訴至上海閔行法院。

　　原告訴稱，首先，自己在租住期間未有違約行為，房屋因本身長期用于出租，裝修老舊，墻體、家具等本身產生自然損耗屬于正常現象，退房時李某逐一查看并未表示異議，電器試用均未出現問題。其次，房屋及附屬設施無法使用時房東負有修繕義務，房東自行維修產生的費用應由房東自行承擔，自己代為維修產生的費用也應當由房東承擔，這本身符合合同的約定；最后，租賃期間內，被告未征得租客同意無權進入系爭房屋，原告不負有配合尋覓新租客的義務，被告重新簽訂合同的計租日距離其退租日產生的空置期損失不應由其承擔。

　　綜上，原告主張被告應當返還押金，并且支付原告在租賃期間支出的維修費用。

　　被告辯稱，首先，交付時房屋及附屬設施等均可以正常使用，退租時，現場僅臨時試用，原告退租后，發現電器仍有損壞，無法運轉，對房屋及附屬設施修繕均將產生費用，應由原告承擔。其次，房東系房屋的所有權人，其可以自由進出房屋，無需征得租客同意，原告明確表示其不續租，因此臨近合同到期，原告負有配合房東帶人實地看房的義務，否則應承擔房屋空置期的損失。

　　綜上，原告具有違約行為，需負擔維修費用和房屋空置期的損失。

　　房東被判退還押金

　　并支付租客維修費

　　上海閔行法院經審查涉案事實和雙方證據，圍繞“房東是否可以沒收押金、租賃物損耗應由誰負責修繕、租期未到，房東是否可以帶人看房”三個爭議焦點，最終判決房東退還押金，支付租客支出的維修費用。

　　那么，房東是否可以沒收押金？答案是可以，但要兩項條件：承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形；合同明確約定承租方違約出租方有權沒收押金。此時出租方有權沒收押金，系承租方對其違約行為需承擔的違約責任的一種承擔方式。

　　本案中，張某并未有合同約定的違約行為，一直按時足額支付租金，合同到期便立馬返還房屋，故李某無權沒收押金。

　　出租方能否以租期臨近屆滿，承租人明確不再續租卻不予配合出租方重新覓尋新租客帶人進入實地看房為由，從而向承租方主張房屋空置損失以及要求承租方承擔違約責任？

　　答案是不能。一般而言，違約責任的承擔前提系必須存在違反合同相關約定的行為或者情形。要求合同相對方承擔相應的損失也需證明相對方具有過錯，具有侵權行為或者存在違約行為導致其產生了實際損失。

　　出租方負有向承租方交付合格租賃物，保障承租方在租賃期間內可正常、安寧居住、使用租賃物的義務，此亦系房屋租賃合同中出租方最根本義務。租賃期內，承租方支付對價就享有對系爭房屋居住、使用之自由，即使出租方以其對系爭房屋享有的所有權亦無法強硬要求承租方允許其進入或者帶他人進入系爭房屋。如無合同明確約定，一般而言，即使租期臨近屆滿承租人明確不再續租，亦不負有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進入系爭房屋之義務。

　　法官說法

　　訂合同條款要詳實

　　錢款往來“有賬可查”

　　本案法官指出，房屋租賃合同系雙方履行各自權利義務的重要依據，為避免糾紛，雙方應約定盡量落實到“紙面”，盡可能在訂立合同時做到條款詳實、具體，避免歧義，合同履行過程中，如有個別條款的變更，除微信、短信溝通等，盡快就雙方溝通達成的變更意見簽署補充協議等。

　　同時，及時做好初始以及退房時的房屋交接工作，簽署初始以及退房時的房屋交接單，明確交接日期，房屋交付時的原始狀態，退房狀態，屋內附屬設施設備名稱、數量及運轉情況，水、電、燃氣表讀數等，如有必要，可拍照、錄像以備存證。

　　此外，錢款往來做到“有跡可循、有賬可查”，合同中涉及的租金、物業費、水、電、燃氣費、維修費等支出盡量做到“留痕”，大額盡量“轉賬”，多項費用合并支付時，附言備注，以及以微信、qq聊天記錄作為備查，非必須避免現金交付，必須現金支付，則及時讓對方出具收據，明確收到款項的金額及性質。

分享讓更多人看到