27日，上海2022年第三輪土拍落幕。這是上海自推出集中土地出讓以來規模最大的一次交易會，35幅涉宅地塊（含4幅“城中村”改造地塊和1幅招掛復合出讓地塊）在短短3天內全部出讓，獲取土地出讓金1054億元。

從全國市場來看，上海今年土拍成績十分亮眼：據中指研究院統計，上海推出的三輪共109幅宅地無一流拍，獲取土地出讓金2712.7億元。但從上海市域來看，三輪土拍反映出來的共同點，正成為一級市場的新趨勢。

誰在拿地？

第三批集中供地涉及浦東新區、靜安、徐匯、普陀、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢和崇明12個區，總出讓面積143.41萬平方米，總建筑面積286.91萬平方米，起價總額達到887億元。

其中，最大看點過于位于靜安的中興社區C070202單元304-03地塊，其以底價120.6億元拿下，是本輪土拍中總價最高的地塊。背后競買人北萬置業在外界看來雖然陌生，但通過“天眼查”查詢可見，該公司曾有70%股份（上海萬科、南通萬語）屬于萬科，30%屬于北方置業，后者為靜安國資委全資控股。

此前幾年，萬科一直深耕靜安中興板塊，不過近兩年，萬科在上海土拍市場未曾現身。靜安中興地塊的出讓一時間引發市場關注。不過，記者梳理發現，萬科系已在9月23日本輪土拍前全數退出北萬置業。

據“企查查”查詢結果，今年9月15日，北萬置業的股東發生變更，上海萬科和南通萬語退出，新增上海靜安國有資產經營有限公司。也就是說，北萬置業在競拍前已經成為全資國企，在股權結構上和萬科沒有瓜葛。

對于核心區地塊以底價成交的原因，克而瑞研究中心研究員表示，該項目雖然區位絕佳，但出讓要求很嚴苛，比如要配建一定比例的保障房，還有商辦自持要求，這些十分考驗競買人的資金實力和后期運營能力，在當前房地產行業整體低迷的背景下，符合條件的企業并不多。

今年，央企國企始終占據著上海土拍的主力軍地位。在6月份的首輪土拍中，央企國企摘得超8成宅地，本輪土拍依然表現不俗，滬內外央企國企收獲頗豐，除北萬置業以外，還包括保利發展、招商蛇口、中建、浦發、外高橋、金橋、中環、安徽高速、象嶼地產、建發等。

市場認為，由于房企融資整體收緊，從2021年下半年開始，土拍市場已經出現這一趨勢。在民企拓張速度整體回縮后，許多實力雄厚的央企和國企開始積極外拓，搶抓機遇深耕上海市場。特別是招商蛇口、保利發展兩家央企，在三輪土拍中頻頻現身，僅第二輪土拍就各自摘得5幅土地。

土拍市場的新趨勢也會影響到新房市場預期。對消費者而言，在行業大背景下，國企和央企的抗風險能力更強，未來的購買風險也偏低。

哪些區域最熱門？

三輪土拍供給的土地在數量上保持穩定，第一輪為36幅、第二輪為32幅、第三輪為35幅。需求端表現同樣平穩，雖無一流拍，但是近半數是以底價成交。

本輪土拍以底價成交的土地占比明顯增加，達到69%（24幅）；達到中止價（中止價為起拍價的110%，如果競價超過中止價，則進入一次書面報價，在一次性報價階段，由最接近一次性報價均值的競買人拍得土地）進入“一次報價”階段8幅，數量有所減少；整體出讓溢價率2.45%，較第二輪（4.49%）也有所下降。

和前兩輪土拍相比，本輪土拍表現有些低迷。市場認為這屬于正常現象，今年上海土地出讓提速，從6月到9月已經推出了三輪土地，經過前兩輪的消耗，房企整體資金預算下降，拿地更謹慎也是正常策略。

部分地塊仍延續了前兩輪的土拍熱度，有5幅溢價率超過9%。閔行區華漕地塊吸引了10家房企和房企聯合體的競拍，梅隴鎮古美社區地塊也吸引了5家房企或房企聯合體參與，松江廣富林街道地塊經歷了20多輪報價，徐匯華涇鎮、徐匯龍華街道地塊均以較高溢價率成交。此外，還有浦東唐鎮、普陀桃浦、寶山羅店、嘉定菊園等區域地塊達到了中止價。

這些板塊有的屬于中心城區，因區域優越，成為眾多房企的爭奪對象，有的雖地處郊區，但今年以來新房市場表現良好，成為部分房企重倉的地區。

新面孔是誰？

由于今年土拍規則有變，上海市場涌入了一批新面孔。

去年，上海土拍規則主要采取招掛復合出讓，報名的房企要經過一輪打分評定，符合條件的才能進入掛牌環節。今年改為掛牌出讓，相當于降低了土拍門檻。雖然規模化房企缺席，但上海市場不乏一批跨界國資和小型民企。

比如，首輪土拍中出現的杭州大家房產、宸嘉發展，第二輪出現的南昌市政、大眾、上海紡織、華紡旗下開發企業，第三輪則出現了中建大椿、如皋合盛。

另外，聯合拍地的情況也在變多。比如，徐匯華涇鎮地塊競買人為嘉華、匯成、龍華地產聯合體，徐匯龍華街道地塊競買人是保利發展、西岸聯合體，嘉定南翔地塊競買人為象嶼、同進和北蔡房產聯合體，青浦夏陽街道地塊競買人為新黃浦、亞倫聯合體。

由此可見，開發企業和地方國資平臺合作的特點越來越明顯。對于有開發運營能力但資金承受壓力的企業來說，或許是一條值得探索的新路徑。

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